Comment garantir la propreté des parties communes d’un immeuble ?
Dans le cadre d’une copropriété, le nettoyage des parties communes d’un immeuble est parfois un sujet délicat qui peut mener à des querelles entre copropriétaires. Si l’entretien des parties privatives reste à la charge de chaque locataire, l’entretien des parties communes incombe au syndic de la copropriété.
Voici comment organiser la gestion de ce nettoyage, nécessaire pour l’entretien et la salubrité d’un immeuble.
Qui est en charge de l’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété ?
Il incombe toujours au propriétaire d’assumer le nettoyage des parties communes de l’immeuble dans lequel il vit, qu’il soit bailleur ou propriétaire-locataire. Dans le cas d’une copropriété, cette charge correspond aux tantièmes de chacun des copropriétaires (équivalent à la surface en m² de chaque habitation).
La copropriété forme donc un syndicat de copropriétaires, qui choisit un syndic qui doit se charger des décisions concernant la gestion et l’entretien des parties communes et locaux de l’immeuble.
Quel est le rôle du syndic dans les copropriétés ?
C’est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Cette charge lui est confiée par contrat, lors d’une assemblée générale. Ce contrat est valide pour une période de 3 ans maximum. La copropriété est donc gérée par un organisme indépendant qui gère les finances et missionne des professionnels pour nettoyer l’immeuble.
La législation concernant les parties communes
Les parties communes sont définies par le règlement intérieur de la copropriété et désignées par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 :
- les gros œuvres (toiture, canalisation) ;
- les lieux de passage et couloirs ;
- Les voies d’accès extérieures ;
- les sols du bâtiment ;
- les locaux de service mis en commun (local poubelles) ;
- les têtes de cheminées, gaines et coffres ;
- les éléments incorporés à la copropriété (chaudière, ascenseur, réseau électrique).
La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 complète cette liste en y ajoutant les solives, les barres d’appui et les gardes corps. Il existe aussi des parties communes dites spéciales (parking aérien ou souterrain, local à vélo). Attribuée à un copropriétaire après un vote à la majorité, la responsabilité de leur entretien revient au seul copropriétaire ayant l’usage de ces parties communes spéciales.
Les normes d’hygiène dans une copropriété
Elles sont accessibles en consultant le règlement sanitaire départemental de vos zones géographiques. Mis en place par le code de la santé, et amendé par le préfet c’est le texte de référence en matière d’hygiène et de salubrité des locaux des copropriétés. Les copropriétaires doivent ainsi s’en procurer un exemplaire afin de mettre en place les règlements de copropriété relatifs à l’entretien des parties communes de leur immeuble.
Qu’elles sont les différentes tâches concernant l’entretien des parties communes d’un immeuble ?
La loi stipule que sont communes toutes les parties d’un terrain ou d’un immeuble affecté à l’utilité et à l’usage de l’ensemble des copropriétaires. Les tâches à effectuer sont donc celles inhérentes au lieu de passage ou d’agrément mis en commun comme la désinfection et le nettoyage des entrées d’immeuble, des escaliers, ou le lavage des vitres des couloirs.
Certains immeubles étant dotés de parkings, de cours ou encore d’espaces verts, on parlera alors de parties communes extérieures. La tonte, l’élagage, voire le déneigement font partie, entre autres, de l’entretien extérieur d’un immeuble en copropriété.
L’entretien des parties communes intérieures
Luminaires, escaliers, couloirs et vitres intérieures font partie des parties communes intérieures. Leur nettoyage consiste en un dépoussiérage et une désinfection grâce à l’utilisation de matériel et de produits adaptés.
Voici un exemple de procédure type à suivre :
- entretien de la cage d’escalier ;
- dépoussiérage manuel ou à l’aide d’un aspirateur des cadres en hauteur ;
- balayage ou passage d’aspirateur sur le sol dans les escaliers, en commençant du dernier étage vers le rez-de-chaussée ;
- si besoin, préparation d’une solution de désinfection en suivant les dosages prescrits ;
- nettoyage humide à l’aide d’une serpillière en repartant du dernier étage ;
- nettoyage des plinthes et du palier ;
- nettoyage de l’ascenseur et des miroirs.
L’entretien des parties communes d’extérieur
Il comprend le nettoyage de la façade, des abords du bâtiment, le nettoyage du parking, et le lavage du local à poubelles. Les espaces verts comme les pelouses, les haies, les arbres, et les plantes ornementales sont aussi des éléments qui doivent être régulièrement entretenus.
La fréquence de nettoyage des parties communes
Pour connaître l’intervalle entre deux passages et la fréquence de nettoyage adéquate, plusieurs facteurs sont à prendre en considération :
- la taille de la copropriété à nettoyer ;
- la superficie des parties communes ;
- la nature des sols et revêtements ;
- la localisation (dans les grandes métropoles comme Paris, les vitres des immeubles nécessitent davantage d’entretien à cause des émanations de gaz d’échappement des voitures) ;
- la présence de professions libérales ou d’un magasin (passage plus régulier) ;
- la prise en compte des parcs ou pelouses ;
- le nombre et la taille des baies vitrées à nettoyer.
L’importance du cahier des charges
Le cahier des charges est une sorte de contrat passé avec un prestataire. Il garantit la bonne compréhension et la réalisation des services et travaux à effectuer. C’est le syndic qui le rédige en prenant en compte les contraintes liées aux normes d’hygiène afférentes à chaque zone des parties communes. À titre d’exemple, un local à ordure ne nécessite pas le même travail de désinfection qu’un couloir.
Une visite des lieux par un professionnel du nettoyage peut s’avérer nécessaire avant l’établissement du document. Les entreprises de nettoyage sont au fait du travail à effectuer et en formation continue concernant les normes sanitaires. Leur expertise sera donc un plus pour une évaluation précise des travaux de ménage nécessaire à l’immeuble.
Pourquoi choisir une entreprise de nettoyage ?
Un ménage de mauvaise qualité dans les parties communes peut être source d’odeur désagréable, voire dans des cas plus graves d’insalubrité. C’est pourquoi de nombreuses copropriétés font appel aux services d’une entreprise de nettoyage pour l’efficacité et la qualité des services qu’offrent des professionnels de la propreté.
Ils disposent de tous les outils nécessaires à la réalisation des différentes tâches. Ils connaissent les normes d’hygiène et sont les premiers informés des éventuels changements de réglementation et utilisent des produits d’entretien labellisés écologiques. Pour être certain de faire le choix d’une société de nettoyage compétente, il est préférable de demander plusieurs chiffrages.
Il est aussi recommandé de consulter les commentaires des clients avant une prise de contact.
Pourquoi demander des devis ?
Un devis fournit des informations précises sur les actions d’entretien à effectuer dans les parties communes. Il permet au prestataire d’effectuer une tarification précise des prestations de nettoyage. C’est aussi un gain de temps, car la copropriété peut demander à une entreprise de nettoyage de se déplacer sur les lieux pour chiffrer précisément les tâches à effectuer.
Réaliser plusieurs devis offre ainsi plus de choix et permet de comparer les tarifs des prestations.
Les tarifs des entreprises de nettoyage
Les tarifs des entreprises de nettoyage varient en fonction de la zone géographique ou de la société de nettoyage. Il existe cependant une moyenne nationale qui est de 43,30 euros HT pour l’année 2022.
Certains facteurs déterminent aussi le prix d’une prestation de nettoyage.
- la facilité d’accès aux différentes zones ;
- le nombre d’agents nécessaire le type de produit d’entretien et d’équipement utilisé ;
- la dangerosité de la prestation (plafond ou vitres en hauteur, désinfection, élagage) ;
- la régularité des interventions (une copropriété de dix étages nécessitera un nettoyage plus régulier qu’un bâtiment de plus petite taille).